Vivienda sin Licencia de 1ª ocupación

Cuando uno firma la compra de una casa, supone que adquiere una vivienda con todos sus documentos previos realizados, entre ellos la licencia de ocupación. No son pocos los casos en los que se han vendido inmuebles sin este permiso, o se han escriturado una vivienda sin licencia de primera ocupación. En este post, te informamos al detalle acerca de la compraventa sin licencia.

En la actualidad, la licencia de primera ocupación es fundamental para la venta y la compra efectiva de una vivienda, sin ella, se puede proceder a la nulidad de la compraventa. Entoces, ¿se puede vender una casa sin licencia de primera ocupación? No se debe. Cuando una vivienda se vende sin ella suele ser a causa de una situación irregular en lo que respecta a su ordenación urbanistica. Estemos hablando de una licencia de primera ocupación en cualquier Comunidad Autónoma, como comprador puedes acabar encontrandote en la situación de que no puedes edificar o habitar ese inmueble que has comprado.

¿Se puede reclamar tras la compra de una vivienda sin licencia de primera ocupación?

La ley defiende en este caso al comprador, de manera que, la falta de licencia de primera ocupación anula el contrato de compraventa de una vivienda, por que supone el incumplimiento de la entrega del inmueble cuando el permiso no va a concederse en un plazo razonable, puedes reclamar a través de abogados y el vendedor estará en la obligación de devolverte todo el importe pagado, asi como costas de juicio y los gastos de hipoteca

¿Que ocurre cuando mi vivienda no tiene Licencia?

Cuando una vivienda es ilegal, el valor de tasación no pasará en el mejor de los casos del 40% o 45% de su valor real. Con un valor tan bajo, no servirá como aval suficiente para un préstamo hipotecario. Para ello debería llegar al menos al 80%. En estas circunstancias, resultará imposible de vender a cualquier comprador que necesite una hipoteca, porque el banco no la concederá. Por otra parte, si nos fijamos en un posible comprador que no necesite financiación, jamás le presentará una oferta por encima del valor de tasación.

Si finalmente este se convierte en el nuevo propietario, pasará a ser el responsable de la misma y tendrá que asumir los gastos de legalizar la vivienda. Es obvio que no va a querer asumir riesgos en su inversión. Tampoco creo que quiera hacerse cargo de los problemas creados por los antiguos propietarios. Todo esto suponiendo que este comprador hipotético siga interesado en su vivienda después de averiguar que no es legal. Además, no hay que olvidar el riesgo de las posibles sanciones que la Administración puede aplicar en el caso de no legalizar la vivienda.

Si su casa nunca ha tenido Licencia de Primera Ocupación, la única solución pasa por regularizar esta situación. Hay que redactar un Expediente de Legalización. Llegados a este punto, es inevitable afrontar el punto más delicado: todas las construcciones no son legalizables. Además, en función de la gravedad del caso, el coste de legalizar una vivienda puede llegar a ser considerable. Hay que estudiar cada caso individualmente para determinar si es viable o merece la pena la inversión.

El siguiente paso es comprobar si la vivienda a legalizar cumple con la normativa aplicable. Si la respuesta es positiva, deberá buscar un Arquitecto colegiado y presentar un Expediente de Legalización en el Ayuntamiento. En caso contrario, habrá que estudiar si mediante una obra de reforma, sería posible llegar a cumplirla. En tal caso, se deberá elaborar un Proyecto de Reforma y un Expediente de Legalización de la vivienda reformada. Posteriormente, ambos documentos se presentaran conjuntamente en el Ayuntamiento. Cuando tampoco sea posible cumplir la normativa realizando obras de reforma, solo queda estudiar el motivo exacto de esta imposibilidad y valorar si existen alternativas.